La vinculación “ob rem” entre fincas: implicaciones jurídicas en locales comerciales como el de una farmacia

En el ámbito inmobiliario, especialmente en locales donde se desarrollan actividades comerciales como una farmacia, es habitual encontrar situaciones en las que un establecimiento se encuentra vinculado jurídicamente a otro elemento registral.

Dicho elemento puede ser un almacén, trastero, plaza de aparcamiento o una cuota indivisa de zonas comunes. Esta conexión puede configurarse a través de lo que el Derecho denomina “vinculación ob rem” entre fincas.

¿Qué es la vinculación «ob rem»?

La vinculación “ob rem” se produce cuando existe una finca principal (por ejemplo, el local donde se ubica la farmacia) y una finca accesoria o aneja (por ejemplo, un almacén, sótano o plaza de garaje), que son independientes entre sí, pero que están unidas jurídicamente de forma inseparable. Ambas fincas deben pertenecer al mismo propietario, y la titularidad de una depende necesariamente de la otra, de modo que no pueden ser transmitidas o gravadas por separado.

En palabras de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (DGSJFP), según sus Resoluciones de 30 de agosto de 2023 (SP/SENT/1196893) y 3 de mayo de 2023 (SP/SENT/1183065), la existencia de una vinculación “ob rem” implica que cualquier transmisión o gravamen debe afectar a ambas fincas de forma conjunta, sin posibilidad de aplicarles un régimen jurídico distinto. En consecuencia, basta con el consentimiento contractual relativo al elemento principal, sin que sea necesario un consentimiento expreso adicional para el anejo.

Aplicación práctica en locales de farmacia

En el caso de un local destinado a farmacia, esta figura jurídica puede resultar especialmente relevante. Por ejemplo, si el local principal incluye como anejo inseparable un almacén destinado al depósito de medicamentos, o una cuota de uso exclusiva sobre un patio o zona común, la vinculación “ob rem” garantiza que ambos espacios se mantengan unidos jurídicamente, evitando que uno pueda venderse o hipotecarse sin el otro.

Así, si el titular de la farmacia decidiera vender el local, la transmisión incluiría automáticamente el anejo vinculado, sin necesidad de un consentimiento separado. Esto otorga seguridad jurídica tanto al comprador como al vendedor, y refuerza la integridad funcional del establecimiento.