Cómo dividir un local comercial ya construido destinado a farmacia

Dividir un local comercial ya existente para destinarlo total o parcialmente a una oficina de farmacia implica crear dos o más unidades independientes, tanto desde el punto de vista físico como jurídico y sanitario.

 

En este tipo de operaciones, además de la normativa urbanística general, se debe cumplir con la legislación de ordenación farmacéutica de la comunidad autónoma correspondiente, que regula la superficie mínima, los requisitos técnicos y las distancias entre farmacias.

 

Formas de división

Según la configuración del inmueble y los objetivos del titular, existen tres formas principales de división:

 

1. División horizontal

Es la opción más habitual cuando el local se encuentra en un edificio con varios niveles o espacios diferenciables. Permite dividir el inmueble en elementos privativos (por ejemplo, una parte destinada a la farmacia y otra a otro uso comercial o sanitario), con sus elementos comunes (entrada, fachada, instalaciones generales, etc.) y una cuota de participación en los elementos comunes.

Cada parte resultante constituye una unidad registral independiente, con su propia referencia catastral, escrituras, suministros y recibos de IBI.

Para formalizar la división se requiere:

• Título de división horizontal, redactado por un notario.
• Inscripción en el Registro de la Propiedad.
• Aprobación administrativa, en el caso de que una de las unidades se destine a farmacia, pues el local debe cumplir con la normativa sanitaria aplicable.

 

2. División vertical o segregación del local

En locales amplios o de planta rectangular, es posible realizar una división vertical, separando físicamente el espacio en dos zonas contiguas con accesos independientes.

Este tipo de división suele requerir:

• Proyecto técnico de segregación, realizado por arquitecto o arquitecto técnico.
• Licencia municipal de obras y de actividad.
• Aprobación sanitaria previa, si la división implica modificar la distribución interior de una farmacia o crear un nuevo local farmacéutico.

La división vertical puede conllevar la constitución de una división horizontal tumbada, especialmente cuando se comparten elementos comunes como el suelo o las instalaciones de climatización o ventilación.

 

3. División vertical o segregación del local

Segregación de parcela o local dentro de un edificio

Cuando el local forma parte de una parcela o edificio mayor (por ejemplo, un centro comercial o una planta baja de un bloque de viviendas), puede optarse por segregar una parte concreta del espacio para destinarla a uso farmacéutico.

En este caso, además de la normativa urbanística local, se debe respetar la ordenación farmacéutica autonómica, que fija condiciones como:

• Superficie mínima del local (habitualmente entre 70 y 120 m², según la comunidad autónoma).
• Distancia mínima a otras farmacias (generalmente 250 metros lineales).
• Número máximo de farmacias por población o zona farmacéutica.

  

Superficie mínima y normativa farmacéutica

A diferencia de las viviendas, las oficinas de farmacia están sujetas a normativa sanitaria específica. Cada comunidad autónoma establece sus propios criterios en materia de:

• Superficie útil mínima (p. ej., 75 m² en Andalucía, 90 m² en Madrid, 100 m² en Castilla y León).
• Distribución interna obligatoria, que suele incluir zona de atención al público, almacén, laboratorio, despacho y aseos.
• Requisitos de accesibilidad, ventilación, iluminación y condiciones higiénico-sanitarias.

Por ello, no todas las divisiones de locales son viables para instalar una farmacia, aunque cumplan los requisitos urbanísticos generales. Antes de realizar cualquier segregación, se debe solicitar un informe previo de viabilidad farmacéutica ante la Consejería de Sanidad o el Colegio Oficial de Farmacéuticos correspondiente.

 

Requisitos y pasos legales para dividir un local destinado a farmacia

1. Informe técnico y planos de división, realizados por arquitecto o técnico competente.
2. Solicitud de licencia urbanística y de actividad ante el ayuntamiento.
3. Informe sanitario previo de la autoridad farmacéutica autonómica.
4. Escritura pública de división o segregación, otorgada ante notario.
5. Inscripción en el Registro de la Propiedad y en el Catastro.
6. Adecuación de instalaciones: cada unidad debe disponer de suministros independientes de agua, luz, climatización y conexión sanitaria.

 

Costes aproximados de la división

El coste total depende de la complejidad del proyecto, el tamaño del local y las adaptaciones necesarias para cumplir con la normativa sanitaria. Los principales gastos incluyen:

• Honorarios de arquitecto o ingeniero técnico.
• Tasas municipales y licencias.
• Obras de adecuación del local.
• Honorarios notariales y registrales.
• Impuestos (AJD, plusvalía, etc.).

En el caso de farmacias, deben añadirse los costes de adecuación sanitaria y equipamiento técnico, además de las posibles tasas autonómicas por autorización de apertura o traslado.

 

Aspectos legales y técnicos clave

Antes de proceder, es imprescindible revisar:

• Normativa urbanística local y ordenación farmacéutica autonómica.
• Compatibilidad de usos del inmueble.
• Acuerdo entre copropietarios, en caso de condominio.
• Posible afección de elementos estructurales o instalaciones comunes.

Contar con asesoramiento jurídico, técnico y sanitario especializado es fundamental para garantizar la viabilidad del proyecto y evitar sanciones o denegaciones posteriores.

 

En resumen, dividir un local para destinarlo a farmacia no es un simple trámite inmobiliario: implica cumplir simultáneamente con las exigencias urbanísticas, registrales y sanitarias. Con un buen proyecto técnico y la autorización sanitaria correspondiente, la segregación puede ser una excelente opción para optimizar el espacio, ampliar servicios o establecer una nueva oficina de farmacia conforme a la normativa vigente.